Heitor Tadeu Cestaro – Direito Imobiliário em Jundiaí/SP

Sim. A usucapião extrajudicial é feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com ata notarial lavrada em Tabelionato de Notas, planta e memorial descritivo do imóvel e demais documentos. A presença de advogado é obrigatória. Quando não há oposição de vizinhos, do antigo proprietário ou do poder público, costuma ser mais rápida que a ação judicial.

Depende da modalidade. Na usucapião extraordinária, são 15 anos de posse, ou 10 anos se o imóvel é usado como moradia ou se foram feitas obras produtivas. Na ordinária, com justo título e boa-fé, são 10 anos. Na usucapião especial urbana, para imóveis de até 250 m² usados como moradia, são 5 anos, desde que a pessoa não tenha outro imóvel. Em todos os casos, a posse deve ser contínua, mansa e pacífica.

O imóvel só passa a ser seu, legalmente, com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Se o vendedor não assina a escritura, é possível pedir a adjudicação compulsória, hoje também disponível diretamente em cartório, ou, conforme o caso, a usucapião. A melhor saída depende dos documentos de que você dispõe e da situação do vendedor.

Sim, em boa parte. A Lei nº 13.786/2018 permite que a construtora retenha até 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação, além de outras despesas previstas em contrato. Cláusulas que ultrapassam esses limites podem ser questionadas. Se o atraso na obra for culpa da construtora, a devolução deve ser integral.

O proprietário pode entrar com ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos atrasados (Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991). Em algumas situações, como contratos sem garantia, é possível pedir liminar para desocupação em 15 dias. Antes da ação, uma notificação bem feita muitas vezes resolve o problema.